Charges et règlement de copropriété : comment ça marche ?

L’essentiel à savoir

Une résidence partagée entre plusieurs propriétaires exige tout naturellement des règles de vie en collectivité et un fractionnement équitable de la responsabilité financière liée à l’entretien des parties communes.

Charges de copropriété : de quoi s’agit-il ?

L’entretien d’une copropriété et son administration comportent un coût, qui doit être réparti de façon équitable entre tous les copropriétaires. Ces « charges de copropriété » peuvent être de plusieurs types. La loi distingue ainsi :

  • Les charges « générales » ou « courantes », qui regroupent toutes les dépenses liées à l’entretien, à la réparation et à l’administration des parties communes qui bénéficient à tous les copropriétaires. Citons notamment l’éclairage, l’assurance de la copropriété, les frais de ménage, de tenue de l’assemblée générale ou encore l’installation d’un digicode.
  • Les charges « spéciales » sont facturées afin de couvrir les frais de fonctionnement de l’ensemble des équipements collectifs de la copropriété, par exemple l’ascenseur ou le chauffage collectif. À la différence des charges générales, réparties entre les copropriétaires selon leur quote-part, celles-ci sont modulées en fonction de l’utilité potentielle que chacun peut retirer de l’équipement en question. Ainsi, un habitant du dernier étage paiera plus cher pour l’ascenseur qu’un autre du rez-de-chaussée.
  • Les charges pour « travaux urgents », comme leur nom l’indique, sont mobilisées en urgence pour faire face à des chantiers imprévus et qui ne peuvent pas attendre. Ces charges, par nature, ne sont pas intégrées au budget prévisionnel et peuvent donner lieu à une avance versée par les copropriétaires au syndic.

À quoi sert le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est un document obligatoire et incontournable dans tout immeuble de logements collectifs. Voté en assemblée générale, son rôle est de définir les modalités de fonctionnement de la copropriété au niveau juridique et/ou pratique. Les éléments abordés incluent ainsi :

  • La répartition des charges entre les différents copropriétaires, et la formule de calcul retenue concernant celles dites spéciales.
  • Un inventaire de chaque lot privatif.
  • Les limites fixées à la jouissance de chaque lot privatif (nuisances sonores, décorations extérieures aux balcons…).
  • Les limites fixées à la jouissance des parties communes (créneaux horaires pour certains équipements collectifs, obligation de laisser les lieux en bon état…).

Paiement et recouvrement des charges

Le paiement des charges se fonde sur le budget prévisionnel, établi en début d’année et voté en assemblée générale. Ce dernier s’impose ensuite à tous les copropriétaires et les engage à verser chaque trimestre des « provisions sur charge ». Notez que le règlement de copropriété peut prévoir une fréquence différente de paiement, avec par exemple des provisions à régler tous les mois ou tous les semestres. En fin d’année, la différence entre les charges perçues par le syndic et les montants réellement engagés fait l’objet d’une régularisation définitive, avec paiement du solde ou remboursement du trop-perçu.

En plus des provisions, le syndic a la possibilité de solliciter des « avances » au titre de la constitution d’un fonds de roulement (au maximum 1/6e du budget prévisionnel) ou de la réalisation de travaux urgents. À la différence des provisions, les avances pourront être remboursées à un copropriétaire qui revend son lot en cours d’année.      

Charges récupérables dans le cadre d’une location

Le propriétaire bailleur, après avoir réglé les charges de copropriété lui incombant auprès du syndic, peut recouvrer certaines d’entre elles en les facturant à son locataire. La liste des charges récupérables inclut :

  • Les services liés à l’usage du logement (eau, chauffage collectif…).
  • L’entretien régulier des parties communes.
  • La taxation de certains services profitant directement au locataire (ordures ménagères…).

Le règlement et les charges d’une copropriété méritent toute votre attention si vous envisagez d’y acquérir un bien ! N’hésitez pas à les examiner dans le détail.

Trois points-clés à retenir :

  • Il existe différents types de charges, dont le mode de calcul peut varier.
  • Le règlement fixe la répartition des charges entre copropriétaires, mais aussi de nombreuses règles de vie commune.
  • Le paiement des charges fait l’objet de provisions. Certaines sont récupérables si vous louez le bien.
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